Příjezdová cesta k domu: Co nařizuje zákon?

Příjezdová cesta je často podceňovanou součástí nemovitosti, která vám ale může pěkně zavařit. Jaké jsou na ni kladené požadavky z hlediska zákona, proč je vlastně nutné mít příjezdovou cestu a co dělat, pokud vede příjezdová cesta k domu přes cizí pozemek? Na to vše odpovíme na následujících řádcích.

Co je příjezdová cesta?

Příjezdová cesta je typem pozemním komunikace, která zajišťuje přístup k nemovitosti, a to nejen pro samotné majitele, ale i pro další návštěvníky či služby. Ať už se jedná o dům, rekreační objekt nebo komerční nemovitost, tak je příjezdová cesta nezbytná pro každodenní fungování domácnosti.

Co musí příjezdová cesta splňovat?

Příjezdová cesta k domu je z hlediska zákona upravena několika předpisy.

Vyhláška o obecných požadavcích na využívání území stanovuje, že je nezbytné ke každé stavbě rodinného domu nebo pro rodinnou rekreaci nebo pro souvislou skupinu těchto staveb zajistit přístup. 

Má se tak učinit za pomoci zpevněné pozemní komunikace, která dosáhne šířky minimálně 2,5 metru a bude končit nejdále 50 metrů od stavby. Tím jsou tedy stanoveny minimální šířka a další parametry příjezdové cesty. 

Pokud cesta vede přes cizí pozemek a vaše nemovitost nemá soukromou příjezdovou cestu, pak vztahy mezi vlastníky pozemků a uživatelem cesty upravuje občanský zákoník. Ale o tom více později.

Proč je příjezdová cesta nezbytná?

Příjezdová cesta k nemovitosti je nezbytná z mnoha praktických důvodů.

• Klíčovou věcí je zajištění přístupu pro složky integrovaného záchranného systému. V případě zdravotních komplikací musí mít záchranná služba přístup k domu nebo bytu a stejně tak je tomu i v případě požáru a výjezdu hasičů.
• Kromě bezpečnostních důvodů existuje i důvod zcela funkční. Bez příjezdové cesty je velmi složité zajistit běžné fungování domácnosti jako je doprava zboží nebo možnost provádění oprav či údržby.
• Jedním ne na první pohled zřejmým pozitivem existence příjezdové cesty jsou právní aspekty. Každý vlastník nemovitosti má totiž právo na přístup ke své nemovitosti, a pokud by nebyla přístupná, mělo by to závažné dopady na její hodnoty. To zase může člověka ovlivnit při sjednávání hypotéky.

Příjezdová cesta přes cizí pozemek

Přemýšlíte o koupi pozemku, který nemá přístup z veřejné komunikace, ale příjezdová cesta vede přes pozemek někoho jiného? Jak takovou situaci řešit?

• Samozřejmě nejjednodušší je se se sousedem dohodnout, nicméně vždy doporučujeme výsledek uzavřít písemně. Například formou věcného břemena, které vám dá právo cesty přes jeho pozemek. Tato dohoda se dokonce musí zapsat do katastru nemovitostí, aby byla právně závazná.
• Můžete si na dané cestě také dohodnout spoluvlastnický podíl.
• Nebo můžete zvolit odkup dotčené části pozemku. Tím se příjezdová cesta dostane do vašeho vlastnictví. 
• Možností je i pronájem pozemku či jen samotné cesty.

O poznání složitější situace nastává ve chvíli, kdy se s majitelem pozemku, přes který vede příjezdová cesta k vaší nemovitosti, nedohodnete. A prakticky jedinou možností je obrátit se na soud a využít pojmu tzv. nezbytné cesty.

Občanský zákoník totiž uvádí, že vlastník nemovitosti, ke které nevede žádná přístupová cesta, má právo na zajištění přístupu přes sousední pozemek. O tomto právu rozhoduje soud. Činí tak v souladu s tím, aby co nejvíce minimalizoval náklady pro majitele pozemku a také ho nezbytnou cestou co nejméně zatěžoval. 

Nezbytnou cestu však soud nemusí povolit, pokud by škody na pozemku majitele převýšily výrazně přínosy příjezdové cesty.

Příjezdová cesta a hypotéka

Ačkoliv se to nezdá, tak příjezdová cesta hraje důležitou roli i při sjednávání hypotéky, a to především u hypotéky na pozemek. Banku bude zcela jistě zajímat, zda je nemovitost dobře přístupná.

Pokud nemovitost nemá zajištěný přístup přes příjezdovou cestu, pak může banka hypoteční úvěr odmítnout nebo požadovat vyřešení přístupu před samotným schválením hypotéky.

A určité nebezpečí hrozí i v případě, že se objeví problém s příjezdovou cestou v průběhu splácení. Jak jsme si již řekli dříve, příjezdová cesta má vliv na hodnotu nemovitosti, a ta by mohla v případě potíží s cestou k nemovitosti značně poklesnout. Jelikož je hypotéka většinou zajištěna právě nemovitostí, tak by poklesla i hodnota zajištění a banka by určitě chtěla situaci nějak řešit.

Máte vyhlédnuty svůj vysněný pozemek nebo vysněnou nemovitost? A nemají žádný problém s příjezdovou cestou? Pak možná budete hledat hypoteční úvěr. A to jste tady správně. Naše hypoteční kalkulačka vám pomůže udělat si jasno v nabídkách a vybrat si pro sebe tu nejlepší hypotéku.